أكد عدد من المستثمرين والمختصين العقاريين أن نسبة كبيرة من إقبال المصريين على شراء الوحدات السكنية يكون لغرض الاستثمار وليس السكن أو الاحتياج، ووهو الاتجاه الذي انتشر خلال السنوات الماضية في ظل أزمة تدهور العملة الصعبة وارتفاع معدلات التضخم بشكل يفوق أسعار الفائدة في البنوك، مشيرين إلى أن المصريون سلكوا طريقين لا ثالث لهما وهما شراء الوحدات السكنية والذهب، ووصفوا ذلك بـ"نصاحة المصريين".

وأضافوا لـ"دوت مصر"، أن هذا الاتجاه يخلق طلبًا غير حقيقي على العقارات ويدفع أسعارها للارتفاع بنسب كبيرة لا تعبر عن الاحتياج الحقيقي من المواطن للسكن، فيستفيد المصريون من أصحاب الأموال بمختلف مستوياتهم ويتضرر المواطن البسيط الذي يحلم بالحصول على وحدة سكنية لبداية حياته.

ديفيد سيمز، الخبير الاقتصادي والمخطط العمراني بمصر والولايات المتحدة، صرح خلال مؤتمر سيتي سكيب السابق، بأن هناك نحو 12.8 مليون وحدة سكنية غير مستغلة بالحضر، متوقعًا ارتفاع عدد الوحدات السكنية غير المستغلة في التعداد السكاني الجديد بمصر، بجانب أن عدم استغلال الوحدات يعني أنها أموال راكدة لا تدر أي عائد على الشخص أو الدولة لكنها تعتبر مخزن للقيمة يمكن استغلاله من قبل الشخص في المستقبل.

وفقًا لآخر عمليات رصد اتجاه تحركات سوق العقار من قبل موقع عقار ماب، فإن الطلب على العقار وصل لأعلى مستوياته خلال شهر أغسطس ليصل إلى 2790 نقطة وفقًا للمؤشر، وهي أعلى نقطة تم رصدها خلال آخر 5 سنوات. 

ويرى التقرير أن هناك عدة عوامل ساهمت في زيادة الطلب العقاري منها عدم استقرار قيمة الجنيه المصري، وموسمية السوق العقاري حيث يعرف أن السوق العقاري يزدهر في الصيف خصوصًا مع عودة المغتربين المصريين من الخارج خلال فترة العطلة الصيفية.

الاستثمار العشوائي يتحمل جزءا من المسئولية

طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقاري ورئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، يقول إن اتجاه العديد من الشركات العقارية صغيرة الحجم والمقاوليين العشوائيين بالاستثمار في المناطق العشوائية وبناء أبراج سكنية متعددة الطوابق وبيعها بمبالغ تفوق بكثير تكلفتها الحقيقية يساهم في زيادة أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه وبما يجعل هناك فجوة حجم الطلب والزيادة الكبيرة في الأسعار.

ولفت إلى أن هذه الممارسات تساهم في سوء أحوال سوق العقارات، الأمر الذي قد يخلق ركودًا شديدًا ويسبب خسارة لجميع الشركات، خاصة في ظل انخفاض دخول المواطنين وعدم قدرتهم على شراء الوحدات السكنية، مرجعًا السبب في ارتفاع الأسعار أيضًا إلى تراجع قيمة الجنيه المصري وزيادة أسعار مواد البناء.

أموال المصريين بالخارج تشعل السوق

أما حسين صبور، رئيس شركة الأهلي للتنمية العقارية، يرى أن القطاع العقاري مستمر منذ فترة طويلة باعتباره الملاذ الآمن للاستثمار، إلا أن أهميته ازدادت خلال الفترة الحالية في ظل تراجع قيمة الجنيه المحلي وقلة أدوات الاستثمار، فأصبح الاستثمار في شراء الوحدات السكنية هو الأولوية الأولى بالنسبة للمواطنين لتوظيف مدخراتهم.

وأوضح أن الاستثمار العقاري يستهوي أيضًا المصريين بالخارج العائدين في إجازاتهم السنوية حيث يلجأون لاستثمار هذه الأموال في شراء العقارات كأداة لزيادة قيمة الأموال في ظل التراجع المستمر لقيمة الجنيه المحلي، وهو ما يرفع الأسعار بشكل كبير، منوهًا في الوقت ذاته إلى أن تراجع قيمة الجنيه يساهم في زيادة أسعار مواد البناء وبالتالي توفير عامل جديد لزيادة الأسعار.

وشدد صبور على أن الرقابة غائبة عن الأسواق خصوصًا المناطق العشوائية، حيث تزيد الأسعار في هذه المناطق بنسب تتجاوز الـ60% رغم أن الإقبال ليس مرتفعًا، وبالتالي كل هذه عوامل تساهم في الزيادات الكبيرة في أسعار الوحدات السكنية.

ارتفاع أسعار الأراضي

لا شك أن ارتفاع أسعار الأراضي خلال السنوات الأخيرة، كان أحد الأسباب الأساسية في زيادة أسعار الوحدات السكنية خصوصًا وأن وزارة الإسكان تنتهج فكرة المزايدات لطرح الأراضي على المستثمرين الأمر الذي يرفع أسعارها بشكل جنوني.

ويرى خبراء عقاريون أن أسعار الأراضي ترتفع بنسبة 15- 20% سنويًا مرجعين ذلك إلى العديد من الأسباب مثل ارتفاع أسعار الأراضي، ولجوء العديد من المواطنين لشراء الأراضي والاحتفاظ بها كمخزن للقيمة، وندرة الأراضي المرفقة، واتجاه الدولة لطرح الأراضي على المستثمرين بالمزايدة العلنية التي ترفع أسعار الأراضي بشكل كبير.

وتختلف أسعار متر الأرض في المناطق التي تتميز بخدمات أكثر عن المناطق الجديدة، كما ترتفع أسعارها بشكل كبير في المناطق الراقية مثل الزمالك مثلا التي يتراوح فيها سعر المتر من 25000 جنيه إلى 65000 جنيه، كما تتراوح في منطقة المهندسين مثلا من 25000 إلى 55000 جنيه للمتر الواحد.

ووفقًا لموقع عقارات مصر، فإن أسعار متر الأرض بمنطقة المقطم تتراوح من 3500 جنيه إلى نحو 6000 آلاف جنيه بشارع 9 في المتوسط، بينما تتراوح في منطقة مدينة نصر من 6000 آلاف جنيه إلى نحو 11 ألف جنيه بشارع مكرم عبيد، كما يصل متوسط السعر في شبرا مصر ما بين 10 آلاف الى 30 ألف جنيه، وفي 6 أكتوبر ما بين 1100 إلى 2400 جنيه وفي حلوان ما بين 750 الى 1500 جنيه، أما في المهندسين فتبلغ أسعار الأراضي ما بين 25 ألف جنيه الى 55 ألف جنيه.