ظهرت فكرة المنتجعات السكنية "الكمبوند" في أوائل الثمانينات خاصة عندما قررت الدولة المصرية، بناء تجمعات سكنية لإيواء ساكني المناطق العشوائية، وتسكينهم في مجتمعات أكثر إنسانية، وأبرز تجمع سكني كان في مدينة الشيخ زايد، أحد مناطق مدينة 6 أكتوبر، والتي سميت باسم الشيخ زايد نظرا للمنحة المالية، بهدف بناء مدينة تناسب محدودي الدخل ومساعدة الشباب حديث الزواج.

وبمرور الوقت، أصبحت مدينة الشيخ زايد تجمع الأثرياء، وقليل من محدودي الدخل على أطرافها، حيث ظهر ما يسمى بـ"الكمبوند"، ويسكنه الطبقة المتوسطة فيما فوق.

تعريف الكمبوند:

الكمبوند هو عبارة عن مجمع سكني مغلق بسور، وله بوابات أمن وحراسة وبه كل الخدمات التي تحتاج لها كساكن وأماكن ترفيهية وتختلف حجم الخدمات من كمباوند لآخر علي حسب حجمه والشركة المنفذة له وعلي حسب تنوع الوحدات بداخله، فهناك كمبوندات عمارات فقط وهناك كمبوندات فلل فقط وهناك كمبوندات تشتمل علي شقق وفلل وتاون هاوس وتوين هاوس.

أنواع الوحدات داخل الكمباوند:

1- الشقق السكنية:  وهي عبارة عن وحدات سكنية "شقق" داخل عمارة سكنية وفيها عدد معين من الغرف والحمامات وتختلف اتجاهاتها وأدوارها.

2- البنت هاوس: عبارة عن شقة تقع في أعلى أدوار المبنى ويلحق بها سطح المبنى، و عادة ما يكون به حمام سباحة و تراس و يمكن أن يحتوي على غرفة و حمام.

3- الدوبلكس:  يشبه الشقق السكنية، لكنها تتكون من دورين متتاليين، ومتصلين بسلم داخلي. 

4- التاون هاوس:  عبارة عن فلل متصلة بحديقة صغيرة،  و المصطلح يدل على منازل متجاورة في صف واحد.

5- التوين هاوس:  عبارة عن فيلا شبه متصلة بمعنى أنه يتقاسمها 2 من السكان، و لكل واحد منهم مدخل خاص به و حديقة من 3 جوانب، ولها بوابة خاصة.

6- الفلل المنفصلة:  عبارة عن وحدة مستقلة و يكون لها حديقة خاصة و بوابة خاصة، و سور يحيط بها من جميع الجوانب، و عادة تتكون الفيلا المستقلة من طابقين أو ثلاثة طوابق تسكنها عائلة واحدة، بشكل منفصل.

تطور "الكمبوند" السكني في مصر:

العقارات في مفهومها الواسع، تحولت لدى المصريين مع مرور الزمن إلى مخزن للقيمة، إضافة إلى تطور السوق بداية من عام 1980 حتى 2011 من الألفية الجديدة، وظهور ما يسمى بالمطور العقاري، وليس فقط المقاول أو المستثمر العقاري.

يقول الخبير الاقتصادي عبدالخالق فاروق، في كتابه "عشش وقصور.. كم أنفق المصريون على المنتجعات السكنية" إن المنتجعات السكنية، ليست فقط مخزن للقيمة، لكنها تم استغلالها من جانب بعض مطوري العقارات من سداد التزاماته تجاه الدولة، إضافة لتهرب ملاك القصور الفاخرة من سداد ضرائبهم العقارية.

تكلفة بناء "الكمبوند":

قدر الباحث فاروق، تكلفة بناء وتشييد المنتجعات السكنية بجميع أنواعها وبأسعار مواد البناء السائدة طوال فترة الدراسة لتتراوح بين 100 مليار و250 مليار جنيهاً كحد أقصى.

وكذلك قدرت الأرباح التي حققتها الشركات المالكة والمنفذة لتلك المشروعات بحوالي 315 إلى 600 مليار جنيه خلال ذات الفترة.

ووفقاً لحسابات قام بها، تم تقدير الحصيلة الضريبية التي كان من المفترض دفعها بحوالي 60 إلى 85 مليار جنيه خلال الثلاثين عاماً الماضية، ما يعني أن تلك المشروعات لم تدفع بالتأكيد ما هو مفروض عليها من ضرائب وإلا ظهرت في تلك الحصيلة.

قام بتصنيف الوحدات السكنية إلى فئات أربع "منتجعات سكنية، ومنتجعات سياحية وتجمعات سكنية، وتجمعات مختلطة".

نتيجة لهذا التصنيف تبيّن أن المنتجعات السكنية يبلغ تقديرها كحد أعلى 69416 وحدة وأنه بمتوسط سعر ضريبة عقارية 3500 جنيه، و من الممكن تحقيق إيراد ضريبي سنوي يقدّر بنحو 242,9 مليون جنيه وكحد أدنى قدر المنتجعات السكنية بنحو 43492 وحدة و تقدر الحصيلة الضريبية لها بنحو 152,2 مليون جنيها سنويا.

بالمثل وعلى هذا النسق المتقدّم قدّر الحد الأعلى للإيراد الضريبي للمنتجعات السياحية بنحو 656 مليون جنيه، والحد الأدنى بنحو 390 مليون جنيه، وقدر الحد الأعلى للإيراد الضريبي للتجمعات السكنية بنحو 513,3 مليون جنيه والحد الأدنى 433,2 مليون جنيه سنوياً.

 كما قدّر الحد الأعلى للإيراد الضريبي السنوي للتجمعات المختلطة بنحو 868,2 مليون جنيه والحد الأعلى بنحو 502,8 مليونا.

وبالتالى تتراوح الحصيلة الضريبية المتوقعة من تطبيق الضريبة العقارية على مختلف تلك الوحدات "الراقية" بين 2,3 مليار جنيها سنويا كحد أعلى و1,5 مليار جنيهاً سنوياً كحد أدنى وفقا لتقديرات الباحث ومجموعة البحث التى عملت تحت إشرافه.